La Cámara de Diputados convirtió en ley el proyecto de reforma de alquileres con los cambios incluidos por el Senado con lo cual los contratos entre propietarios e inquilinos se mantendrán por tres años y tendrán una actualización semestral, en lugar de anual como establecía la norma anterior, con un nuevo índice.-
Con la sanción de este proyecto los contratos se mantienen en tres años los cuales deberán ser estipulados en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses.-
También, el Senado modificó el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y estableció la actualización utilizando el Indice Casa Propia. Se trata del índice que se utiliza para los créditos de viviendas otorgados por el Estado y creado hace dos años por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.-
El texto aprobado, además, incorporó un párrafo en el que determinó que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo. También fija que cualquier publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional y elimina la posibilidad de los pagos a inquilinos por adelantado. En cuanto a los beneficios impositivos, los propietarios no pagarán bienes personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler. Tampoco pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP. Además, las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación.-
Para los inquilinos que deban afrontar ese cambio en octubre de 2023, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante. Tras 12 meses sin cambios, estas familias ahora tendrán que pagar más del doble que lo desembolsado en septiembre. En concreto, de un mes al otro el aumento será de un 115,3%.25.-
Los cambios de la norma tras la reforma son los siguientes:
- Alquileres en pesos: la norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional y, la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.-
- Actualización semestral de alquileres: en cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos tendrán así dos incrementos del precio al año en lugar de uno.-
- Nueva fórmula de cálculo de la actualización de alquileres: la fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que sólo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial. La decisión apunta a estabilizar y ordenar el progreso en el tiempo de la actualización de los alquileres, sin provocar sobresaltos, respecto a la evolución de salarios.-
- Los contratos de alquiler suscriptos a partir de la entrada de la nueva ley deberán tener un plazo mínimo de tres años.-
- Se establecieron beneficios fiscales: la ley dispone que estarán exentos del pago del monotributo los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles y, se exime del pago del Impuesto de Bienes personales a los inmuebles destinados a alquileres y del Impuesto a los Débitos y Créditos ("al cheque") para las operaciones vinculadas de los contratos. La ley, que invita a las jurisdicciones provinciales a aprobar otros beneficios tributarios, permite al propietario y al inquilino descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.-
En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año este sea más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios y los índices de ajuste que resulten.-
Enrique Abatti
PRESIDENTE DE LA CÁMARA DE PROPIETARIOS DE LA ARGENTINA
“Estos es como tirar más nafta al fuego y vamos seguro a alquileres cero. Los propietarios hace tiempo que no están queriendo renovar sino que hacen prórrogas bajo las mismas condiciones. El índice Casa Propia es peor que el ICL actual, nadie aplicará esta ley y seguirán las prórrogas, que se hacen por tres o seis meses y no tienen límite máximo sobre el contrato inicial. Es muy difícil que alguien que arranque ahora un alquiler lo haga con un contrato bajo la nueva ley porque la mayoría está tratando de esquivarla. Los propietarios esperan la nueva conformación de ambas cámaras en el Congreso con el cambio de Gobierno porque el oficialismo actual no tendrá la mayoría. Lo aprobado es absolutamente negativo y va a desalentar más la locación de viviendas"
Gervasio Muñoz
INTEGRANTE DE INQUILINOS AGRUPADOS
“Hay dos cosas importantes para destacar: por un lado, se pudo frenar el avance del mercado inmobiliario sobre los derechos ya conquistados con la ley del 2020; por otro, a partir de ahora el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat debe hacer cumplir los cambios a la ley, por eso ya pedimos reunión con el ministro para exigir ese control en la aplicación. No es lo mismo el ICL anual que Casa Propia semestral. Un inquilino que pagaba $100.000 todo un año ahora pasará a pagar $100.000 durante seis meses y -por ejemplo- $150.000 los otros seis meses. La ley está para cumplirla así que no deberían hacerse contratos por fuera de la ley”
Marta Liotto
TITULAR DE LIOTTO PROPIEDADES Y PRESIDENTA DEL COLEGIO ÚNICO DE CORREDORES INMOBILIARIOS
“Estos cambios empeoran y el índice es complicadísimo, además de poco favorable. El ICL anual hoy alcanza un 115,32% y el Casa Propia anual apenas llega al 82%. Hoy hubo una gran cantidad de llamados de propietarios a sus inmobiliarias para avisar que cuando se termine el contrato quieren vender y no continuar alquilando. Los propietarios cada vez más le alquilan a amigos, conocidos o familiares haciendo acuerdos privados entre ellos o venden la vivienda. Las inmobiliarias estamos expulsados del escenario y así aumenta la ilegalidad. Se ha creado un mercado blue de alquileres con contratos privados por fuera de la ley. Les estamos pidiendo a los tres candidatos principales que quien asuma pueda rever esto y derogarla.
